Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

Содержание

Использование общего имущества в многоквартирном доме с умом

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую  компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми  вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.

Использование общего имущества в многоквартирном доме регулируется как нормами Гражданского кодекса РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 249 и п. 1 ст.

247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

А согласно частям 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Сказанное означает, что использование общего имущества многоквартирного дома должно решаться собственниками этого имущества – собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, что находит своё отражение в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Согласитесь, было бы глупо, если бы к вам, как к собственнику квартиры, пришёл сосед и стал распоряжаться в вашей квартире как полноправный хозяин.

Итак, рассмотрим на нескольких примерах использование общего имущества третьими лицами, не являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме.

Использование общего имущества – земельного участка предпринимателями. Каждый многоквартирный дом имеет свой собственный земельный участок, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Следовательно размещение на этом земельном участке торговых точек без ведома собственников помещений многоквартирного дома незаконно, потому как: согласно п. 4 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для разъяснений вам необходимо обратиться в вашу управляющую организацию с заявлением о предоставлении сведений о занятии земельного участка.

Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома

Согласно п. 3 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Самое больной и самый прибыльный вид нарушения. Задайте себе вопрос, на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции? А кто-либо спрашивал вашего разрешения на их размещение, а также о цене за квадратный метр размещения?

В подавляющем большинстве нет. Поверьте, коммерческая цена рекламного места за один квадратный метр достаточно велика. При наличии такой арендной платы ваши подъезды были бы с бронированными дверями, золотыми ручками и мраморными полами.

Размещение рекламных конструкций на стенах многоквартирного дома регулируется также Федеральным законом от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе». В соответствии с ч. 5 ст.

19 которого, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются её владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

По данному вопросу имеется очень важное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г.

№ 303-ЭС14-395: Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд, потребовав взыскать с фирмы неосновательное обогащение.

Как указал истец, ответчик использует фасад дома без согласия собственников помещений в нем для размещения двух своих конструкций с рекламой. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что требование обоснованно лишь в части, и пояснила следующее.

В силу ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам. Подобное допускается в случае, если это не нарушает права и интересы граждан и юридических лиц.

Решение собственников о пользовании общим имуществом иными лицами, в т. ч. посредством заключения договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, должно быть принято общим собранием.

Между тем по Закону о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место её нахождения (адрес) и режим работы, а также иные сведения, предусмотренные данным актом.

В рассматриваемом случае фирма разместила на фасаде дома две конструкции. Исходя из информации, которая указывалась на них, одна из спорных конструкций являлась вывеской размером 2 кв.м. (размещать которую обязывает закон), а вторая – рекламой 7,56 кв.м.

Размещая вывеску в соответствии с требованиями Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель)выполняет публичную обязанность в интересах неограниченного круга лиц.Поэтому взимание с него соответствующей платы неправомерно.

Такое лицо не может быть признано обогатившимся за чужой счёт. Соответственно, нет оснований, чтобы применять к нему нормы ГК РФ о неосновательном обогащении.

Таким образом, собственники помещений вправе принять на общем собрании решение об использовании общего имущества дома и определении размера платы за это только тогда, когда речь идёт о размещении рекламной конструкции, но не вывески. Если на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции, то вы вправе обратиться в управляющую организацию о правомерности и условиях их размещения.

Использование общего имущества –размещение складских помещений (мастерских) в подвалах многоквартирных домов

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Очень часто в подвалах многоквартирных домов располагаются складские помещения третьих лиц, а также управляющих организаций. По этому вопросу, также должно было быть проведено общее собрание. Согласитесь, все мы являемся платим за коммунальные услуги, от этой обязанности нас кто либо освободить не может. Так почему вы должны освобождать управляющую компанию, если в вашем подвале она разместила складские помещения или мастерские от арендной платы? Бытует мнение, что пусть находятся, зато быстро и оперативно будут реагировать на жалобы. Нет же друзья, быстро и оперативно реагировать управляющая организация обязана всегда. А те деньги которые она будет платить за аренду подвального помещения, должны идти на текущий ремонт и содержание общего имущества многоквартирного дома. Более того, неизвестно, пользуется ли эта управляющая организация коммунальными ресурсами в этом помещении или нет. А это товарищи общедомовой расход коммунальных ресурсов и размер платы за ОДН. Если в подвале вашего многоквартирного ома управляющая организация разместила складские помещения или мастерские, то вы вправе получить по этому поводу всю исчерпывающую информацию.

Использование общего имущества –размещение шахт коммуникаций связи провайдеров сети интернет

Согласно п. 1 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Наверно сейчас не встретишь многоквартирного дома, в котором провайдеры не установили свои коммуникации связи. Интернет имеется практически в каждой квартире. Для монтажа коммуникаций используются как стены многоквартирного дома, так и чердаки. Опять же, в целях поиска дополнительных средств для содержания и ремонта общего имущества дома с таких провайдеров можно брать плату. Какую? Это на ваше усмотрение, не на усмотрение управляющей организации.

Читайте также  Незаконное присоединение к электрическим сетям

Недавно попался на глаза отчёт за 2016 год одной из управляющих организаций нашего города. Годовая плата провайдера за использование общего имущества многоквартирного дома составляет 7000 рублей в год. Курам на смех.

В месяц 7000 рублей – более или менее достойная плата. Если вы не имеете представления, кто и когда дал разрешение на монтаж коммуникаций связи провайдеров вы также можете истребовать эту информацию у управляющей компании.

Ну а теперь подведём итог. Вы ежемесячно платите определённую сумму за содержание и ремонт общего имущества.

Так почему бы вам не снизить эту плату за счёт взимания платы за использование общего имущества с провайдеров, с управляющей организации, с организаций, размещающих рекламные конструкции, от предпринимателей, занимающих земельный участок многоквартирного дома. Стоимость аренды можно найти в свободном доступе в сети интернет, и она поверьте, не низкая.

Заставьте ваше общее имущество работать на вас, используйте его в полной мере. Ведь за счёт этих средств можно весьма успешно и в кратчайшие сроки благоустроить свой двор, обеспечить детей детской площадкой, отремонтировать те или иные конструкции дома и многое другое.

Источник: Администрация Правового Центра «АСПИРАНТ» — http://аспирант.рус

Источник: https://pravo-wmeste.ru/ispolzovanie-obshhego-imushhestva-v-mnogokvartirnom-dome-s-umom.html

Что делать, если соседи отобрали и захватили часть общего коридора

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

Жители многоквартирных домов часто сталкиваются с ситуациями, когда один из жильцов самовольно отгораживает часть территории под свои нужды, чем блокирует доступ другим владельцам к пользованию общей долевой собственностью, например проход в общий коридор.

Подобные споры крайне редко разрешаются путем переговоров, а потому возникает вопрос: что делать дальше, если нарушение не устраняется в добровольном порядке и нарушитель ведет себя агрессивно, не желая соблюдать закон.

Порядок распоряжения имуществом общего пользования жильцов многоквартирного дома

Если говорить о правомочности жильцов в отношении имущества и помещений, предназначенных для общего пользования, то каждый жилец имеет право пользования, владения и распоряжения имуществом в размере, пропорциональном площади квартиры, при этом запрещен выдел в натуре его части или отказ от него. Данное право закреплено в ст.ст. 289-290 ГК РФ.

Собственники многоквартирных домов, как следует из ч. 1 ст.

36 ЖК РФ, на праве общей долевой собственности имеют право собственности на общее имущество дома, которое предназначено для совместного использования жильцами – лестничные клетки, коридоры, площадки, тамбуры, подъезды и т.д. Любые действия с этим имуществом единолично не допускаются, должно быть получено разрешение всех собственников в силу ст. 247 ГК РФ, ч. 3 ст. 44 ЖК РФ.

Типичные ситуации нарушения прав
Примеров самовольного захвата имущества общего пользование может быть множество. Один из них – сосед огородил общую кладовую, сушилку или иное помещение таким образом, что другие жильцы утратили доступ к части помещения и возможность его полноценного использования.

Никто из жильцов не вправе самовольно захватывать часть имущества общего пользования в многоквартирном доме, за исключением случаев, когда такое право предоставлено одному из жильцов на основании решения общего собрания собственников квартир в таком доме.  

Примеры самовольного захвата общего имущества:

  • ограничение доступа в общую кладовую;
  • установка двери и ограничения доступа на крышу;
  • ограничение доступа в подвальные помещения;
  • установка двери или ограничение доступа в общую колясочную/предбанник/общую прихожую.

Как гласит ст.

304 ГК РФ, собственник имущества вправе требовать устранения любого нарушения его права даже в тех случаях, когда такое нарушение не лишает его права на владение имуществом.

В случае захвата части коридора или другой общей территории нарушаются права собственника на ее полноценное использование.  

Если проводимая жильцом реконструкция касается общего имущества жильцов, то для проведения реконструкции обязательно получение разрешения всех владельцев жилья в доме (ч. 1 ст. 40 ЖК РФ). Если такого разрешения не было – можно смело созывать собрание и ставить вопрос об устранении нарушителем препятствий.

Что делать и с чего начать, чтобы воспрепятствовать нарушению 

Первое, с чего стоит начать, так это попытаться провести коллективную встречу всех жильцов и вынести на обсуждение вопрос об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.

На практике такие собрания редко дают положительный результат, однако это необходимо для фиксации самого факта нарушения, о чем выносится соответствующее решение.

По итогам собрания лучше составить документ, которые должны подписать хотя бы несколько членов общего собрания.

Следующим этапом будет проведение фото- и видео фиксации нарушения, материалы которой будет использована в качестве подтверждения факт самовольного захвата имущества общего пользования.

На третьем этапе необходимо провести работу по сбору информации и сведений о самом нарушителе, чтобы иметь возможность отобразить собранные данные в заявлении, которое будет подготовлено на четвертом этапе.

На четвертом этапе подготавливается заявление и направляется к уполномоченному органу, рассматривать подобные административные нарушения.

Как правило, это Управляющая компания или специальная комиссия при муниципалитете.

Данный орган может выдать предписание жильцу, захватившему часть общего помещения, но никаким иным образом заставить его устранить нарушения они не могут.

Пятый этап, если жилец не устраняет препятствия – обращение в суд. Если собственники общего имущества не достигли единого мнения по пользованию и распоряжению им, то разрешить данный спор можно лишь через суд (ст. 247 ГК РФ).

В суд нужно представить все имеющиеся документы, касающиеся конфликта: фото-материалы, заключение уполномоченных органов и Управляющей компании, коллективные решения собственников жилья и т.д.

Иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества.

При составлении заявления важно соблюсти требования ст. 131-132 ГПК РФ в части содержания иска и перечня обязательно прилагаемых к нему документов.

Иск оплачивается госпошлиной в размере 300 рублей, как заявление неимущественного характера.

В совокупности проведенные мероприятия позволят привлечь виновного к ответственности, обязав его через суд демонтировать препятствующие общему пользованию имуществом объекты.

Примечание: При продолжении исполнения решения суда судебные приставы вправе наложить на жильца серьезный штраф и принудительно, с участием УК, произвести устранение нарушения. 

Помощь специалиста

Не рекомендуется идти в открытую конфронтацию с нарушителем и пытаться устранить препятствия способом, противоречащим действующему законодательству РФ.

Наиболее оптимальным вариантом будет обращение к юристу или адвокату с просьбой провести работу, направленную на устранение препятствий в пользовании имуществом общего пользования, а также привлечения виновного лица к административной ответственности исключительно в правовом поле и законным способом.

Адвокат Коченков В.В. поможет существенно сэкономить ваше личное время и обеспечит подготовку всех необходимых документов и доказательств для защиты ваших интересов как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Источник: http://pravo18.ru/blog-advokata-kochenkova-v-v/advokat_publications/kak-byit-esli-sosed-zahvatil-chast-obshhego-koridora

Общедомовая собственность в многоквартирном доме — всё ли устроит ваших соседей

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

В каждом доме есть места, которые относятся к общим.

Это значит, что все владельцы квартир имеют право на внесение в конфигурацию каких-либо изменений, однако, без решения общего собрания жильцов это считается незаконным.

Общедомовая собственность в многоквартирном доме – это то, чем имеет право пользоваться каждый, кто оформил в собственность квартиру в строении. В особенностях перепланировки подобных мест следует детальнее разобраться.

Что относится к местам общего пользования

Прежде чем разбираться с перепланировкой, следует понять, что же относится к категории мест общего пользования. В многоквартирном доме существует разделение на группы МОП:

  1. лестницы, лестничные площадки, лифты, технические этажи, подвалы, чердаки. Случается, что технические этажи отдаются под коммерческую недвижимость, тогда они не считаются общедомовыми;
  2. помещения, которые не находятся в собственности. Яркий пример – организовав на чердаке или в подвале спортзал силами жильцов, по закону такой объект является общей собственностью;
  3. помещения, оборудование и другие объекты, которые используются для обслуживания 2 и более квартир;
  4. земельный участок, элементы благоустройства, в том числе детские площадки, зеленые зоны.

Важно! Пользование всем общедомовым имуществом осуществляется всеми собственниками на равных условиях.

Перепланировка мест общего пользования

Перепланировка (переустройство) — это изменение конфигурации общих помещений, что сопряжено с внесением корректив в технические документы. Залог успеха в этом случае – это хорошие отношения с соседями, ведь без их разрешения провести подобные действия не получиться.

А если сделать это самовольно, проблем не оберешься, ведь это не понравится остальным. И тут уж дело не в неудобстве, а в принципе.
Для проведения перепланировки необходимо получить разрешение от всех жильцов и ТСЖ, проведя общее собрание собственников.

Сложности возникают, когда собственник не проживает по адресу своей квартиры, однако, его разрешение необходимо, даже если он не прописан.

Совет! Если собрать всех не удается, что очень вероятно, можно обойти все квартиры и спросить мнение жильцов в отношении перепланировки.

Согласие от соседей, должно быть, задокументированно, просто кивнуть и поставить галочку в списке, что согласны, не выйдет. Оформить такой бланк можно:

  1. Через заявление. Это самая простая форма, которую могут написать соседи во время обхода. Для того, чтобы потом не было причин оспорить проведенную перепланировку, им следует предоставить чертежи будущих изменений. Удобно это, если жильцов в доме относительно немного.
  2. Нотариальное заверение. Таким образом, действовать придется, если жильцов очень много. Именно в этом случае пригодится общее собрание собственников, решение которого и заверяется нотариально. В данном случае обязательно составление протокола согласно нормам закона. Стоит учитывать, что законным собрание является, если на нем присутствовали более 2/3 всех собственников, а решение приняли как минимум 51% присутствующих.

Законодательство

Основной закон, который регламентирует процедуры перепланировки,  в том числе в местах общего пользования – это ЖК РФ. Его статьи 25 и 26 детально описывают процедуру и последовательные действия того, кто инициирует данный процесс.

Читайте также  Незаконное удержание имущества ГК РФ

Что касается конкретно мест общего пользования, то тут в силу вступает еще и Постановление № 502-ПП. В нем говориться, что все процедуры по изменению конфигурации возможны только с согласия собственников квартир в многоквартирном доме. Этот документ действует для города Москвы, в других субъектах могут приниматься свои нормативные акты.

Порядок согласования, документы

Для проведения всех действий по правилам, следует знать, куда обращаться и в каких инстанциях следует получать согласования.

Проводится согласование только после получения разрешения от всех жильцов.

В общем виде процедура аналогична той, что проводится при перепланировке квартиры, но в дополнение ко всему следует приложить еще и оформленное должным образом согласие.

Согласование проводится:

  • С управляющей компанией.
  • Санэпидемстанцией.
  • Проектным институтом.
  • МЧС.
  • Жилинспекцией, сюда же предоставляется готовый проект.

Ниже можно скачать образец согласия соседей на перепланировку мест общего пользования:

Скачать образец согласия на перепланировку

Последовательность обращения в госструктуры такая (проводится после получения согласия от соседей):

  1. Разрешение в СЭС и МЧС по необходимости. В санэпидемстанцию придется обращаться в любом случае, а в МЧС в зависимости от масштабов изменений и конкретных работ, запланированных к проведению.
  2. Составление проекта, для этого нужно обращаться в специализированную проектную компания, которая имеет необходимые разрешения на подобную деятельность.
  3. Согласование проекта в Жилинспекции.
  4. Регистрация проведенных изменений.

Пакет документов формируют:

  • Заявление о проведении работ по перепланировке.
  • Паспорт заявителя, то есть того, кто инициирует процедуру.
  • Документ о праве собственности на квартиру в данном многоквартирном доме.
  • Согласие жильцов. Форматы такого документа описаны выше.
  • Проекты. В том числе техплан от БТИ.
  • Договор о проведении авторского надзора. Его подписывают с сотрудником проектной организации, которая составляла план работ и сам проект.
  • Согласования от требуемых госструктур.
  • Договор страховки.

Самовольный захват и перепланировка мест общего пользования. Ответственность

Случается, что собственники квартир стремятся увеличить свою площадь за счет мест общего пользования. Часто подвергаются самозахвату: коридоры, лестничные пролеты, подвалы, чердаки.

В таких местах часто устраивают хранилища сезонных или просто не очень нужных вещей в доме.

Конечно, данные действия незаконны и основная проблема в том, что могут возникать трудности:

  1. С соблюдением пожарной безопасности, в частности, доступ к аварийным выходам.
  2. Доступ к общедомовым коммуникациям, крыше.
  3. Нарушение облика общих мест.

Важно! Все собственники квартир в том или ином доме имеют равные права на использование мест общего требования. Хотя тут не имеется в виду, что они могут их захватывать и использовать по своему усмотрению.

За незаконную перепланировку придется отвечать. Причем это касается: перепланировки, которая не согласована и та, что не получила согласие большинства собственников. На того, кто провел подобные действия накладывается штраф в размере от 2000 до 2500 руб.

Более того, подобную переделку придется узаконивать. На это, естественно, нужно тратить свое время и деньги.

Это, возможно, если изменение конфигурации допустимо по закону, если же нет, то опять же за свои средства нужно вернуть месту общего пользования первоначальный вид.

Специфика перепланировки МОП в общежитии и коммунальной квартире

Специфические объекты собственности, такие как общежитие и коммунальная квартира имеют свои особенности в процедуре перепланировки. Остается одна общая черта – предварительное согласование и проведение работ согласно санитарным, строительным и пожарным нормам.

Откажут в таких действиях контролирующие органы, куда документы подаются для согласования в случае:

  • если работы приведут к нарушению целостности несущих конструкций;
  • в результате перепланировки пострадает фасад;
  • в плане существуют нарушения санитарных, противопожарных норм;
  • после вмешательства в конфигурации МОП произойдет изменение площади и/или функционального предназначения комнат.

К местам общего требования относятся:

  1. кухня;
  2. коридор;
  3. санузел;
  4. другие места, которые используются всеми жителями общежития или коммуналки.

Важно! Перегородка в коридоре общего пользования – это недопустимое конструктивное решение.

Что касается перепланировки таких мест, то основные правила следующие:

  • не менять конфигурацию и площадь комнат, которые принадлежат остальным собственникам;
  • получение разрешение на проведение таких перестроек.

Во всем остальном перепланировка в коммунальной квартире аналогична приведенному выше алгоритму для МОП в многоквартирном доме.

Судебный порядок

Столкнуться с судебным разбирательством придется, если процесс перепланировки не был согласован с контролирующими организациями или соседями. В таком случае избежать иска вряд ли удастся.

Для того чтобы перепланировку ввести в законное поле, необходимо узаконить уже проведенные действия. Алгоритм, следующий:

  1. проведение общих сборов для получения согласия на уже проведенные действия;
  2. если первый шаг успешный, то создание проекта через специализированную проектную организацию;
  3. согласование с необходимыми госорганами;
  4. в основном на следующем шаге нужно подавать иск в суд на узаконивание перепланировки проведенной собственником одной из квартир. Это, возможно, только если она произведена согласно норм строительства, санитарных и пожарных и не противоречит закону.

Получение согласия на проведение перепланировки мест общего пользования – это обязательное условие.

Если переделку, которая была проведена внутри квартиры, возможно, и получится скрыть, однако, присоединив тамбур к своему жилью вряд ли удастся избежать недовольство соседей.

То же самое касается проведения работ на любом участке в местах, к которым должен быть равный доступ всех собственников.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/pereplanirovka/obshhedomovaya-sobstvennost-v-mnogokvartirnom-dome

Как ТСЖ защитить имущество от несанкционированного использования

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

ТСЖ в ходе исполнения своих непосредственных функций имеет дело, по меньшей мере, с двумя видами имущества. Во-первых, это общедомовое имущество МКД, которое принадлежит собственникам жилых помещений данного МКД.

Для управления общедомовым имуществом и формируется ТСЖ (согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Во-вторых, это личное имущество ТСЖ, которое находится либо внутри МКД, либо за его границами (согласно п. 1 ст. 151 ЖК РФ).

Как же разделить общедомовое имущество владельцев жилых помещений МКД и личное имущество ТСЖ? Чем может грозить неграмотное распределение видов имущества? Как ТСЖ защитить имущество? В данной статье мы дадим ответы на все эти вопросы, также рассмотрим тонкости, касающиеся рабочего процесса товарищества собственников.

Общее имущество МКД и собственное имущество ТСЖ: основные отличия

Объекты общедомового имущества, которые входят в собственность владельцев квартир МКД, прописаны в п. 2 ст. 36 ЖК РФ.

Главное свойство общедомового имущества — обслуживание более одного помещения в многоквартирном доме.

Следует также брать во внимание и неразрывную взаимосвязь между правом владения жилым помещением в МКД и правом собственности на часть общедомового имущества, которая запрещает передачу прав на объекты общедомового имущества в МКД отдельно от прав на квартиры (согласно ст. 37 ЖК РФ). Таким образом, объекты общедомового имущества не могут являться личным имуществом ТСЖ. По решению собрания собственников МКД объекты могут быть отданы ТСЖ в эксплуатацию, но не в личные владения.

Далее поговорим об имуществе, которое ТСЖ может иметь в личной собственности.

Право ТСЖ, которое зафиксировано в ст. 151 ЖК РФ, заключается в том, что ТСЖ может иметь в собственности недвижимое и движимое имущество. Данное имущество учитывается товариществом в составе главных средств и требуется для полноценного функционирования в роли организации.

По ЖК РФ мы можем понять, какие конкретно объекты относятся к такому виду имущества:

1. В собственности ТСЖ может быть недвижимое и движимое имущество, которое располагается как внутри МКД, так и за его границами.

2. Финансовый бюджет ТСЖ формируется из:

  • обязательных выплат, вступительных и прочих взносов членов ТСЖ;
  • финансовой прибыли от ведения хозяйственных работ, ориентированных на выполнение целей, решение задач и осуществление функций ТСЖ;
  • субсидий на обеспечение использования общедомового имущества в МКД, осуществление текущих и капитальных ремонтных работ, предоставление услуг ЖКХ и прочих субсидий;
  • иных финансовых поступлений.

3. На основании решения собрания ТСЖ в данном товариществе могут быть созданы спец. фонды, финансовые средства из которых будут тратиться на обговоренные уставом ТСЖ цели. Процедура создания спец. фондов оговаривается собранием ТСЖ в индивидуальном порядке.

4.

Руководство ТСЖ обладает правом, по которому может расходовать финансовые средства товарищества собственников жилья, которые находятся на специально отведенном для данных целей банковском счете, согласно финансовому плану ТСЖ в соответствии со ст. 151 ЖК РФ, которая называется «Средства и имущество товарищества собственников жилья». При составлении данного финансового плана ТСЖ защищает свое имущество от незапланированных финансовых трат.

Однако функциональные особенности, которые характеризуют общедомовое имущество, не считаются главными параметрам в ходе распределения его к личному имуществу товарищества собственников жилья МКД.

Например, достаточно часто на практике происходят ситуации, в которых эксплуатируемое ТСЖ нежилое помещение для офиса является частью общедомового имущества, принадлежащего собственникам жилых помещений данного МКД. Просто собственники приняли решение, что данное помещение они сдают в аренду для правления ТСЖ.

Личное имущество ТСЖ и общедомовое имущество владельцев квартир в МКД основываются на абсолютно разных источниках создания.

ТСЖ покупает личное имущество на финансовые средства, которые его члены вносят в товарищество. Помимо этого, участники ТСЖ могут передавать в собственность ТСЖ любое свое имущество. Например, личные ПК, оргтехнику и т. д. С другой стороны, все новые объекты общедомового имущества формируются на целевые взносы всех собственников.

Факт того, что имущество принадлежит собственности ТСЖ, в обязательном порядке должен быть подтвержден документально.

Что же касается недвижимого имущества, то в данной ситуации определяющим фактором станет наличие правоустанавливающей документации. Например, свидетельство о гос.

регистрации права владения на нежилое помещение (офис), где в пункте «Субъект права» будет содержаться ТСЖ.

Помимо этого, ТСЖ имеет право на получение свидетельства о праве на целый недвижимый комплекс.

  • Приватизация жилых помещений: условия и порядок проведения процедуры

Мнение эксперта

Чтобы получить право собственности на имущественный комплекс, нужно получить права на все объекты комплекса

С. А. Киракосян, 

канд. юрид. наук, доцент филиала КубГУ в г. Новороссийске, независимый эксперт при Минюсте по антикоррупционной экспертизе НПА, партнер фирмы «Эсток-Консалтинг»

Читайте также  Незаконное увольнение или принуждение к увольнению

В соответствии со статьей 133.1 Гражданского кодекса РФ, недвижимым предметом, который участвует в обороте как цельный объект, может выступать недвижимый комплекс, отвечающий любому из 2х условий:

  • расположение нескольких зданий, сооружений и прочих объектов на единой земельной территории;
  • присутствие единой физической или технологической связи объектов (например, ЖД дороги, электроэнергетические линии, мусоропроводы, трубопроводы и прочие линейные сооружения).

Объекты, располагающиеся на разной территории, можно именовать комплексом при присутствии у них вышеописанных связей.

Согласно действующим законодательным нормам ФЗ о государственном кадастре недвижимости от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ, данные о цельных недвижимых комплексах в кадастровую базу не включаются. Имеется глобальное несоответствие условий ГК РФ и спец. закона, который не разрешает осуществлять учет и регистрировать единые недвижимые комплексы.

Одновременно с этим законодательство требует проводить регистрацию строящегося недвижимого комплекса, что нельзя осуществить, не проводя его учет в кадастровой базе, и заставляет специалистов проводить регистрацию такого комплекса в роли сооружения.

Неточность в законодательстве улаживают корректировки в Законе № 218-ФЗ, который вступил в действие 01.01.2017 года. В ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) будут включаться данные о едином недвижимом комплексе, в т. ч. и предприятия, в нижеописанных ситуациях:

  • для строящихся сооружений — на стадии завершения их строительства, если проектные документы предусматривают их использование в роли цельного недвижимого комплекса;
  • для уже учтенных и зарегистрированных сооружений — при написании заявления о соединении ряда учтенных сооружений недвижимости в один недвижимый комплекс, если они обладают единым назначением и непрерывно взаимосвязаны физически или технологически, или в тех ситуациях, когда сооружения располагаются на одной территории.

Пройти процесс регистрации права владения предприятием как имущественным комплексом возможно только тогда, когда учет и гос. регистрация прав на каждый имеющийся объект будут завершены.

Что касается общедомового имущества, то остановить свое внимание необходимо на следующих моментах. Для владельцев помещений не исключают шанс произвести улучшения в объектах общедомового имущества в МКД или создать новые объекты. Например, возвести детскую горку на придомовой территории, поставить шлагбаум и т. д.

Как ТСЖ учитывать общее имущество жильцов в многоквартирном доме

К общедомовому имуществу относятся:

  • лестничные площадки в подъездных помещениях, лифты, коридорные помещения, колясочные;
  • подвальные и чердачные помещения, а также кровли МКД;
  • земельная территория, на которой построен МКД с частью озеленения и благоустройства;
  • благоустроенный для детей двор, автостоянка, электрические сети, находящиеся на придомовой территории.

Список того, что необходимо считать собственностью всех жильцов дома, официально определен в правилах Жилищного кодекса, а именно в ст. 36 ЖК РФ, а также в п. 2-9 ПП РФ от 13.08.2006 года № 491.

Источник: https://www.gkh.ru/article/102259-kak-tsj-zashchitit-imushchestvo

Одно на всех и все на одно: хитрости общедомового имущества — Мосдольщик

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

На первый взгляд, при покупке квартиры в новостройке приобретают действительно лишь квартиру.

Ведь именно она будет фигурировать и в договоре с застройщиком, и в свидетельстве о праве собственности, что выдается по завершении строительства.

Однако на самом деле имущества у покупателей оказывается значительно больше. Просто остальное – совместное для всех жильцов дома. Что с ним можно делать и чего нельзя?

Кому принадлежат стены дома?

Во многих странах квартиры принято измерять по внешнему периметру. Поэтому фрагменты внешних стен являются собственностью владельцев примыкающих к ним квартир, а стены, отделяющие одну квартиру от другой, а также полы и потолки поровну «делятся» между соседями.

То есть каждой квартире они принадлежат на ½ глубины. Каждый владелец вправе распоряжаться таким имуществом как угодно, ограничиваясь лишь рамками местного законодательства, а также не нарушая надежность и безопасность всего дома в целом. В России ситуация совершенно иная.

У нас границы личных владений в многоквартирных домах ограничены внутренним периметром квартиры.

Убедиться в этом несложно. Достаточно взглянуть на документ о праве собственности, в котором указываются именно внутренние габариты жилья. Поэтому ни стены, ни плиты перекрытий (то есть полы и потолки), ни даже их фрагменты принадлежать одному владельцу не могут и считаются общедомовым имуществом.

Что такое общедомовое имущество и чье оно?

Как уже ясно из предыдущего ответа, общедомовое имущество – это то, что находится за пределами внутренних габаритов всех квартир. И оно далеко не ограничивается одними стенами, потолками и потолками.

Полный его перечень прописан в нескольких документах.

Например, в статье 36 Жилищного кодекса, а также в утвержденных постановлением правительства РФ «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Во-первых, это все помещения общего пользования: тамбуры, коридоры, эвакуационные пути, межквартирные площадки, лестницы, лифты, коридоры, встроенные гаражи, технические подвалы, котельные, чердаки и т.д.

Во-вторых – крыша и ограждающие несущие конструкции: фундаменты, несущие стены, балконные плиты.

В-третьих – ограждающие ненесущие конструкции: окна и двери общедомовых помещений и перила.

В-четвертых – инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, водоотведения, системы отопления и электроснабжения, в том числе общедомовые счетчики.

В-пятых – информационно-телекоммуникационные сети: линии телефонной связи, сети кабельного телевидения, проводного радиовещания и т.д.

В-шестых – земельный участок, на котором находится дом, а также любые расположенные на нем объекты: зеленые насаждения, элементы благоустройства.

В-седьмых – иные объекты, необходимые для обслуживания дома и находящиеся на том же земельном участке: трансформаторные подстанции, тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Согласно Жилищному кодексу все это имущество принадлежит всем владельцам квартир на правах общей долевой собственности.

Должны ли платить за общедомовое имущество те, кто им не пользуется?

Согласно закону «О защите прав потребителя» оплачиваться должны лишь те услуги, которые гражданину оказываются, причем качественно и по воле самого потребителя.

Из этого, на первый взгляд, следует, что, скажем, проживающие на первых этажах и практически не пользующиеся лифтом оплачивать его содержание и ремонт не должны.

Как не должны волновать и траты на чистоту всех этажей, что расположены выше их квартиры, а уже тем более за уборку в соседних подъездах.

По той же логике те, кто не пользуется мусоропроводом, детскими и спортивными площадками, парковочными местами, тоже не должны нести никаких затрат на их содержания. Однако это не так.

Ведь в случае с жильем в первую очередь используются не нормы закона «О защите прав потребителя», а Жилищный кодекс и смежные с ним документы. А согласно им вне зависимости от использования общедомового имущества оплачивать его содержание обязаны все жильцы на том основании, что владеют им в общих долях. Исключение составляет лишь ситуация, когда на общем собрании жильцов будет принято решение об ином способе распределении расходов. Но на практике такое случается редко.

Можно ли общедомовое имущество использовать в личных целях?

Необходимость использования общедомового имущество в личных целях может возникать по разным причинам.

Например, если в доме отсутствует центральное кондиционирование (а оно есть, как правило, лишь в дорогих объектах), а проектом исходно не были предусмотрены ни корзины на фасаде, куда жильцы каждой квартиры могут устанавливать наружные блоки личных кондиционеров, ни каналы в наружных стенах, через которые они легко подключаются. Тогда тем, кто захочет-таки обзавестись климатическим оборудованием, придется вторгаться на чужую территорию: сверлить не принадлежащую лично им стену дома и вывешивать на не принадлежащий им фасад блок кондиционера. Аналогичная ситуация возникает тогда, когда жильцы смежных квартир решают установить общую тамбурную дверь, отделяющую их жилье от любого остального. За счет такого приема они захватывают часть общедомового имущества – межквартирной площадки.

То, что они это делают на двоих (или на троих, или на четверых – в зависимости от конфигурации подъезда), ничего не меняет. Как неважно и то, что остальные жильцы дома скорее всего никогда не окажутся на этой площадке.

Однако право свободного доступа на эту территорию у них должно быть всегда, поскольку она тоже имущество совместное и платят за нее тоже совместно. Поэтому по умолчанию все подобные и прочие случаи использования общего имущества в личных целых незаконны. А чтобы узаконить, их нужно сначала согласовать как перепланировку (а по сути, это и есть перепланировка).

Причем одно из условий согласования – получить разрешение от собственников всех помещений дома. Если остальные жильцы не против, а изменения не затрагивают надежность конструктива дома и не являются фактором риска для жизни и здоровья проживающих в нем, перепланировку, скорее всего, разрешат.

Правда, на практике законным путем идут немногие, куда чаще никакого согласования не делается. До поры до времени такая избыточная самостоятельность может «прокатить», но это всегда фактор риска. При выявлении такого нарушения придется всю ситуацию откатывать назад и приводить совместное имущество в его первоначальный вид.

Да еще и штраф заплатить за незаконную перепланировку. А возможно, и не только штраф. Ведь жильцы дома в судебном порядке тоже могут потребовать компенсацию за незаконное пользование личным имуществом. И нарушителю придется выполнять и эти требования.

Зачем мне это знать?

Те, кто приобретают будущее жилье в новостройках, редко задумываются о том, зачем в договоре с застройщиком подробно описывается не только квартира, которую покупатель в дальнейшем получит в собственность, но и сам дом в целом. Но в этом есть своя логика. Все, что находится за периметром квартиры, станет совместным имуществом всех будущих жильцов.

Чем такого имущества больше и чем оно сложнее, тем выше будут расходы на его содержание. Но в то же время – тем комфортнее будет обитать в таком доме. Об этом лучше знать заранее, поэтому портал МосДольщик.рф советует внимательнее вчитываться в договор, а если потребуется – изучить  и проектную документацию.

В конце концов знания никогда не бывают лишними.

shutterstock.com

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/kak-kupit-kvartiru/obshhedomovoe-imushhestvo/