Соседи препятствуют продаже комнаты в коммунальной квартире

Содержание

Возможные проблемы продажи комнаты

Соседи препятствуют продаже комнаты в коммунальной квартире

Хотя на дворе уже XXI век — время грандиозных инноваций, передовых технологий, суперсовременного жилья и цивилизованной жизни, до сих пор в любых районах столицы, ее пригородах люди живут в коммунальных квартирах, не говоря уже о других городах и весях России.

На вторичном рынке недвижимости, по мнению аналитиков, на комнаты в таких квартирах приходится где-то пять-шесть процентов предложений, в отличие от предложений на квартиры в Подольске от застройщика.

Больше всего коммуналок находится именно в домах времен даже сталинской эпохи, «красующихся» до сих пор по всей стране. Второе место по этому показателю занимают типовые панельные здания хрущевских времен.

Кстати, комната в коммуналке, сейчас, самое дешевое жилье. Она, примерно, раза в три дешевле отдельной квартиры такого же класса. Кажется, что реализовать сделку купли-продажи дешевого жилья при малых габаритах комнатки будет проще простого.

Но, в действительности, продажа комнаты в коммуналке таит в себе бесчисленное количество препон.

Задумав, скажем, продать комнату коммунальной квартиры без посредников в Подольске, нужно помнить, что вы – не единоличный хозяин квартиры. Здесь есть одна очень важная юридическая закавыка – «первоочередное право покупки».

Как говорится в 250-й статье ГК РФ, им обладают соседи-собственники по коммунальной квартире, а также местные власти, если она не приватизирована жильцами.

Из этого следует, что перед совершением сделки купли-продажи в такой квартире нужно будет в обязательном порядке согласовать ее со всеми соседями, так как они и имеют вышеозначенное право.

В этом случае вы обязаны письменно известить остальных собственников квартиры (возможных покупателей) о желании продать свою комнату кому-то со стороны, указав цену и другие условия, на которых вы продаете ее.

Если соседи письменно откажутся от покупки в течение месяца, то только тогда вы будете вправе продать свою жилплощадь любому другому лицу. Отказ заверяется нотариусом и прилагается к документам договора купли-продажи, предоставляемым в Федеральную регистрационную службу для государственной регистрации. Однако «гладко было на бумаге, но …». Добиться отказов соседей – это только первая из многих проблем, касающихся продажи комнаты коммунальной квартиры без посредников в Подольске.

В данной статье мы попробуем коснуться всех самых животрепещущих вопросов и проблем, с которыми оказывается лицом к лицу продавец комнаты квартиры без посредников в Подольске, и дать, по возможности, достаточно обоснованные ответы на них.

Ситуация 1

Соседям предложено купить комнату в коммунальной квартире или дать отказ на первоочередное право покупки. Но они уже два месяца не делают, ни того, ни другого. Можно ли в этом случае продать комнату без их согласия?

Предложение сделать можно, но будет ли спрос?

В Гражданском Кодексе РФ говорится, что по истечении одного месяца, владелец комнаты получает право продажи ее любому другому покупателю.

Однако же, если у покупателя нет согласия от своих будущих соседей, появляются проблемы с государственной регистрацией права собственности на будущую жилплощадь.

Согласно статье 24 Закона РФ «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для регистрации права собственности на долю (комната) в общей долевой собственности (квартира) должны быть в наличии документы о согласии соседей (долевые собственники) на такую регистрацию. Если их нет, регистрация приостанавливается на два месяца. За это время Управление ФРС извещает соседей, чтобы они предоставили свои возражения против данной регистрации. Если они сделают это, служба отказывает в регистрации покупателю и предлагает сторонам обратиться в суд. Если же в указанный срок возражений не поступит, то право собственности покупателя комнаты регистрируется. Словом, покупатель может или согласиться преодолеть вышеуказанные трудности, добившись взаимопонимания с соседями, или отказаться от сделки.

Ситуация 2

Трехкомнатная коммунальная приватизированная квартира. Один из соседей согласился с предложенной ценой за комнату. А другой хочет купить жилплощадь за более низкую цену, иначе он не даст согласия на продажу. Что делать?

Ничего! Спокойно продайте комнату соседу, которому цена подходит, потому что преимущественное право покупки касается только случаев продажи комнаты от квартиры в Подольском районе постороннему покупателю.

Это не относится к процессу регистрации права собственности покупателя, как об этом уже говорилось выше. Если несогласный сосед откажет в этом, можно смело с ним судиться. Вряд ли у него найдутся какие-то основательные доводы и возражения против суда.

Ситуация 3

Владелец комнаты в коммуналке за крупную сумму денег предложил соседям купить свою жилплощадь.

Таковых денег у них не оказалось, и у нотариуса были подписаны соответствующие документы об отказе. Сосед продал комнату.

Несколько позже соседи узнали, что фактическая цена комнаты оказалась намного меньше заявленной, и они могли бы приобрести ее. Что в такой ситуации им делать?

Соседям необходимо подать в суд иск о переводе на них прав и обязанностей нового владельца данной комнаты. Если суд удовлетворит его, то признает за истцами право собственности на проданную комнату и, кстати, обяжет их выплатить обратно неудачливому хозяину цену, по которой он реально приобрел эту квартиру у бывшего владельца.

Они должны иметь в виду, что с момента получения информации о нарушении права соседей, иск предъявляется в суд в трехмесячный период. В суде придется доказывать, что бывший владелец комнаты изначально предлагал им купить у него жилье за более крупную сумму денег.

Здесь большое значение будут иметь наличие письменной формы сделки, а также содержание документов, оформленных у нотариуса. Кроме того, продавец и покупатель могут предъявить суду доказательства о фактически уплаченной цене, то есть доказательства того, что за комнату уплачена иная цена.

Так что, есть возможность отсудить проданную комнату.

Ситуация 4

Немногим более четырех лет тому назад без вести пропал сосед. О родственниках его не известно. Сам он был безработный, страдал алкогольной зависимостью. Сейчас его комната не заселена. Недавно смотрели новостройки в Подольске, решили переехать в новую квартиру. Как продать свою часть в двухкомнатной квартире? Квартира приватизирована

Для того чтобы осуществить сделку с квартирой, нужно подать заявление в суд на рассмотрение дела о признании гражданина соседа пропавшем без вести человеком. При подаче заявления обязательно следует отметить, что такое решение необходимо для осуществления сделки по продаже доли совместного недвижимого имущества.

Гражданский правовой законодательный кодекс устанавливает положение, по которому решение о признании гражданина отсутствующем без вести выносится на основании подтвержденных данных о его безвестном отсутствии по месту постоянной регистрации в течение одного календарного года.

В качестве доказательства может быть представлена справка из милиции о розыске вашего пропавшего соседа. Сделку по продаже долевой собственности можно осуществить сразу же по вступлении в силу решения судьи.

При этом в органы регистрации предоставляется копия судебного решения, которая должна содержать печать и личную подпись судьи, вынесшего это решение.

Ситуация 5

Такой вопрос. Мы владельцы доли в приватизированной квартире. Хотим продать свою комнату. Отправили заказным письмом извещение соседям, но они отказались его забрать.

По закону, если совместные собственники не выкупили жилую площадь в течение календарного месяца с того момента, как получили и подписали уведомление, то долевой собственник имеет право продать жилую площадь другим покупателям.

Год назад мы, просмотрев районы новостройки в Подольске, переселились в новую квартиру. Комната в старой «трешке» использовалась соседями на «соседских правах». Теперь ситуация неопределенная. Что можно сделать? Спасибо!

В случае, если прислано назад уведомление о вручении заказного письма, то это уведомление по прошествии месячного срока можно считать документом, подтверждающим желание соседей осуществить продажу комнаты другому владельцу.

В случае, если такое уведомление не вернулось или произошел возврат письма в связи с тем, что никто его не получил на почте, то можно отправить вашим соседям заказное ценное письмо с отметкой для почтальонов – «вручить лично гражданину …».

Этот вариант предполагает доставку письма работником почтовой связи прямо на квартиру адресатам и вручение под личную роспись. В отметке о получении содержится информация, о дате доставки и об адресате.

Даже если и на этот раз от соседей не последует реактивных действий, то осуществить сделку, не нарушая закона, можно только по прошествии 31 дня, то есть календарного месяца.

Читайте также  Расстояние от соседей при строительстве дома

Ситуация 6

Сложная ситуация. Раньше жил в комнате в общежитии, продал. Новый хозяин документы, как следует, не оформил. И теперь все квитанции о коммунальных платежах приходят на мое имя.

Оплата за услуги не производилась уже больше года, работники ЖКХ подали на меня в суд и начислили штрафы за просрочку платежей. Сам я давно живу в новой квартире в районе новостройки в Подольске.

Какие у меня могут быть основания на защиту?

Если вы не имеете регистрации по месту жительства в старом жилье, не являетесь хозяином этой комнаты, а также сохранили документы о продаже (договор), то вы имеете полное право отказаться от данных платежей.

В суде нужно будет продемонстрировать документы, подтверждающие описанные факторы. Коммунальной службе все равно с кем судиться и с кого взыскивать платежи.

Поэтому при вынесении приговора в вашу пользу, все назначенные платежи должны быть переадресованы новому владельцу

Ситуация 7

Комната в квартире совместного проживания была получена от бабушки по наследственному завещанию.

Поскольку недавно приобрели в кредит квартиру из новостройки в Подольске, решили продать полученную комнату.

Соседи выставили неприятные требования продать жилплощадь им совсем за бесценок, в противном случае грозятся отказать в согласии на регистрацию прав собственности. Что можно предпринять в данной ситуации?

Можно получить отказ в регистрации и обратиться с исковым заявлением в суд. Как правило, решение выносится в пользу продавца недвижимости. Обусловлено это не только целесообразностью, но и несовершенством законной статьи по этому вопросу.

Надо отметить, что соответствующие проекты по законодательной части уже подготовлены к рассмотрению. После принятия поправок, регистрировать и продавать объекты жилой площади, полученные в результате наследственного завещания или дарения, можно будет без согласия на то соседей.

Поэтому второй вариант – просто подождать с регистрацией до принятия соответствующего законопроекта.

Ситуация 8

Живу в коммунальной квартире. Со мной – родственник, зарегистрированный по этому адресу по прописке. Недавно смотрел новостройки в Подольске, хочу купить квартиру. Нужно ли, для того чтобы продать эту комнату своему родственнику, получить в обязательном порядке отказ от покупки соседей?

Это зависит от того, каким образом была оформлена жилая площадь – как долевая собственность или как отдельное жилое помещение.

В первом случае – обязательно уведомление соседей о намерении продать жилую площадь с предоставлением им права на покупку комнаты в течение одного месяца. Во втором случае – их разрешение не нужно.

То есть вы можете продать свою комнату кому угодно независимо от желаний или требований соседей продать жилплощадь именно им.

Ситуация 9

Комната, которая продается, не приватизирована. Что это значит?

Это значит, что комната не является чьей-то собственностью, а потому в роли продавца выступает государство. Функциональные права и обязанности по продаже свободной жилой площади ложатся на работу Департамента муниципальных жилых площадей и осуществления жилищной политической программы.

Специальная городская комиссия по вопросам приватизации жилплощади и по вопросам управления содержания квартир жилищного фонда в каждом конкретном случае определяет стоимость освободившихся помещений. После этого происходит уведомление жильцов с предложением выкупить свободную комнату.

В качестве покупателей могут быть одобрены лица, зарегистрированные по данному адресу и постоянно проживающие в данной квартире. При этом не имеет значения, кем является это лицо по отношению к жилой площади квартиры – владельцем отдельных помещений, долевым собственником или нанимателем комнаты.

Приоритет одобрения покупки отдается тем владельцам, которые нуждаются в улучшении своих условий проживания. Есть и другие критерии выбора претендентов на жилплощадь. Споры разрешаются постановлением суда.

Если среди описанной категории лиц не нашлось желающих на приобретение комнаты от квартиры в Подольском районе, то она может быть продана любому желающему.

Ситуация 10

Хотели продать комнату в приватизированной квартире, но не успели получить отказ от покупки соседа, так как он безвременно скончался. Теперь нотариус подтверждает договор купли продажи. Что можно предпринять?

Нотариус в данной ситуации полагается на законные основания. Право долевой собственности вместе с правом приоритетного выкупа будет унаследовано его родственниками. Они, в свою очередь должны зарегистрировать свое право, прежде чем совершать сделки.

Оформить комнату соседа на свое имя наследники смогут только по истечении полугода с момента выдачи свидетельства о смерти вашего соседа. Если наследников у соседа не имеется, то его имущество передается в государственный фонд.

Однако произойдет это не сразу, а только спустя необходимое время для поиска наследников.

В данной статье были рассмотрены наиболее характерные случаи затруднений, связанных с продажей долевой собственности (комнаты, квартиры).

Однако, как показывает практика, споров на почве сделок с долевым недвижимым имуществом бывает намного больше, ситуации могут быть самыми неясными и сложными. В любом случае следует не забывать о правах соседей, которые являются сособственниками.

Они имеют приоритет в выборе претендентов на продажу. При обстоятельствах, когда мнение и желание соседей не учтено, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.

Источник: http://str-plus.ru/stati/vozmozhnyie-problemyi-prodazhi-komnatyi

Как выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире?

Соседи препятствуют продаже комнаты в коммунальной квартире

Покупка комнаты в коммуналке у соседа – оптимальное решение для расширения жилой площади. Для реализации данного варианта достаточно иметь право собственности только на одну из комнат. В отличие от стоимости квартиры, цена на комнату приемлема даже для молодых семей. Но с юридической точки зрения это один из наиболее сложных вариантов.

Особенности сделки

Если вы решили выкупить комнату в коммуналке у соседа, придется столкнуться с некоторыми сложностями. Владелец второй комнаты должен быть ее собственником.

Если он не приватизировал свою часть, данная жилплощадь является муниципальной собственностью. По закону ее нельзя продать или подарить.

Поэтому сначала необходимо приватизировать комнату и получить на нее право собственности.

Обычно не возникает дополнительных проблем, если в квартире всего два владельца комнат. Если один жилец предлагает выкупить у второго комнату при его согласии, просто составляется договор купли-продажи.

После оплаты и регистрации документов в Росреестре, собственность переходит к покупателю. Но если в квартире есть несколько собственников. Владелец комнаты должен предложить ее выкупить всем.

Может появиться еще один желающий на приобретение этого имущества. 

Последовательность действий

Если вы планируете выкуп комнаты у соседа, необходимо выполнить следующие действия:

  1. Собственник извещает всех проживающих в квартире о своем намерении. Лучше, если извещение будет составлено в письменной форме, а другие собственники поставят подпись в получении. На рассмотрение заявления закон отводит 1 месяц.  
  2. Если комната принадлежит нескольким собственникам, необходимо получить заверенное разрешение на продажу у нотариуса.
  3. Заключается договор купли-продажи комнаты.
  4. Документы вместе с договором подаются на регистрацию в Росреестр.

Скачать договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (образец)

Если в комнате есть прописанные лица, лучше перед покупкой попросить их сняться с регистрационного учета. В противном случае новому собственнику придется делать это в судебном порядке.  

Нужно ли согласие соседей?

Если вы решили выкупить комнату у соседей по коммунальной квартире с несколькими собственниками комнат, необходимо пройти юридически установленную процедуру. Многие соседи специально затягивают данный процесс, чтобы максимально оттянуть или предотвратить продажу. Но если комнату выкупает один из жильцов, обычно проблем не возникает.

Согласие соседей не является обязательной процедурой. Но потребуется их уведомить о предстоящей сделке. Для этого следует выполнить следующее:

  • Необходимо уведомить соседей, являющихся владельцами других комнат.  
  • Если кто-то проживает по договору социального найма, необходимо обратиться в Жилищный комитет или районную администрацию. Это необходимо, так как с юридической точки зрения собственником выступает муниципалитет.
  • Если в качестве собственника одной из квартир выступает несовершеннолетний или инвалид, необходимо обратиться в Отдел опеки и попечительства за соответствующим разрешением.

Извещение соседей возможно в двух вариантах. Владелец продаваемой доли может самостоятельно уведомить соседей в письменной форме. Предложение следует направить по почте заказным письмом с уведомлением. Но можно воспользоваться услугами нотариуса.  

В извещении указываются условия продажи и назначенная стоимость. После этого нельзя продать комнату за меньшую стоимость.  

Если другие собственники не планируют покупать комнату, у них можно попросить письменный отказ. Если он получен, нет необходимость ждать 30 дней. Отказ можно заверить у нотариуса или подать в Росреестр. Если отказ не получен по завершении 30 дней, это приравнивается к нему.  С этого момента можно заключить сделку купли-продажи без согласия остальных соседей.

Если местоположение одного из собственников неизвестно?

Если вы не знаете место проживания одного из собственников, нельзя нарушать его прав на возможность выкупа доли. Необходимо признать его безвестно отсутствующим. Для этого необходимо составить иск в суд о том, что о владельце доли нет никаких сведений в течение года. При этом в иске указывается причина вашего обращения.

Предварительно необходим опросить других жильцов и арендаторов в доме, по возможности следует связаться с родственниками. Если картина не прояснится, суд назначит управляющего его имуществом, которого и можно уведомить о продаже комнаты. Тогда появляется возможность выкупить комнату.  

Если место проживания известно, но владелец проживает в другом городе, необходимо его уведомить. Для этого направляется заказное письмо, предварительно заверенное у нотариуса.

Таким образом, чтобы купить комнату у соседа, необходимо выполнить установленную законом процедуру. После этого можно заключить договор и подать документы на регистрацию в Росреестр.

Читайте также  Куда пожаловаться на соседей в частном доме?

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-vykupit-komnatu-v-kommunalke-u-soseda

Каковы правила продажи комнаты в коммунальной квартире?

Соседи препятствуют продаже комнаты в коммунальной квартире

Жильё коммунального типа классифицируется как общая собственность нескольких лиц. Каждый имеет свою долю не только в квартире, но и в общем хозяйстве (кухня, коридор, санузлы).

Важной особенностью процесса регистрации сделки купли-продажи такой недвижимости выступает право соседей на комнаты, что регламентировано Гражданским кодексом РФ.

Потому, чтобы продать комнату в коммунальной квартире, придётся действовать через определённый круг лиц.

С юридической точки зрения такая сделка — одна из самых трудноосуществимых в сфере недвижимости.

Для того чтобы процесс продажи доли из коммунальной собственности прошёл успешно, нужно будет изучить определённые правовые нюансы.

Лучше всего обратиться за квалифицированной помощью к опытному специалисту. Различают два основных условия, которые делают продажу такой недвижимости возможной:

  1. Владелец комнаты выступает её законным собственником. Если жилая недвижимость является неприватизированной, то она относится к муниципальной собственности. Гражданский кодекс РФ не допускает проведение коммерческих сделок с неприватизированной недвижимостью жилого фонда. Потому необходимо прежде закрепить своё право собственности на юридическом уровне.
  2. Получено разрешение от всех соседей. Согласно первой части статьи № 250 ГК РФ владельцы частей в коммунальной квартире получают преимущественное право покупки. Такое право распространяется только на процесс совершения коммерческой сделки. Её положения, такие как стоимость и условия, остаются одинаковыми и для собственников долей, и для третьих лиц.

Этапы продажи недвижимого имущества из коммунальной собственности

Чтобы успешно осуществить продажу комнаты в коммунальной квартире, владельцу следует:

  • В письменном виде изложить условия сделки и определённую им или уполномоченными службами стоимость.
  • Составить официальное извещение, где обязательно будет указана точная цена и итоговые условия. Такой документ нужно передать всем владельцам частей в коммунальной квартире.
  • Подготовить пакет документов, которые требуются для проведения сделки. В случае если комната разделена между несколькими владельцами, нужно получить письменное согласие от них и заверить его нотариально.
  • Обратиться в паспортный стол, чтобы выписать всех членов семьи из комнаты и получить соответствующий документ о снятии с регистрации.

После того как будут выполнены вышеперечисленные пункты, собственник может оформлять сделку купли-продажи на законных основаниях.

Как правило, именно соседи становятся основной преградой на пути к оформлению договора, намеренно затягивая процесс продажи. Потому основной сложностью в данном деле выступает обеспечение им права преимущества.

Тем не менее, в упомянутой статье № 250 ГК РФ говорится, что необязательно все соседи должны дать согласие.

В случае возникновения конфликта на этой почве собственник должен иметь документальное подтверждение того, что закон не был нарушен, и соседи были поставлены в известность в первую очередь. Для этого и нужно рассылать письменные уведомления, заверенные у нотариуса:

  1. Всем долевым собственникам коммунальной квартиры.
  2. Районной администрации (или в уполномоченный ЖЭК). Если один из владельцев проживает по договору социального найма, то с юридической стороны собственником выступает муниципальный орган.
  3. Районному органу в делах опеки и попечительства. Такой административный орган следует уведомлять, если один из владельцев является несовершеннолетним или имеет ограниченную дееспособность.

Извещение соседей в письменной форме о своём намерении продать комнату может быть оформлено двумя способами:

  • Продавец составляет его самостоятельно и отправляет по почте. Следует использовать заказную форму отправки с уведомлением.
  • Продавец составляет извещение у нотариуса, заверяет его и так же отправляет по заказной форме.

Такое извещение, помимо условий и стоимости, должно содержать просьбу продавца к соседям-владельцам об отказе от покупки объекта сделки в письменной форме.

Если/когда такой отказ был предоставлен, то его также следует заверить нотариально.

Наличие отказов от всех собственников, позволяет продавцу не соблюдать 30-тидневный срок, который даётся остальным владельцам для изъявления намерения приобрести продаваемую площадь.

Если на протяжении установленного периода от собственников не было получено никакого ответа, то это может рассматриваться с юридической стороны, как отказ. В таком случае, продавец может осуществлять сделку без согласия соседей.

Когда один из соседей выражает намерение приобрести предлагаемую площадь, то продавец обязан заключить сделку купли-продажи именно с ним. Продажа жилья третьему лицу будет являться незаконной.

Осуществить продажу доли третьему лицу можно только по указанной в извещении или более высокой стоимости. Если же жильё будет продано за меньшую сумму, соседи имеют право обжаловать такую сделку и признать её недействительной. По этой же причине не следует указывать в договоре заниженную цену, желая уменьшить процент налогообложения.

Чтобы зарегистрировать сделку о продаже долевой собственности из коммунальной недвижимости, продавцу потребуется предоставить такие документы:

  • Паспорта всех лиц-участников в сделке.
  • Правоустанавливающую документацию на данную недвижимость.
  • Справку о выписке, подтверждающую, что все жильцы комнаты сняты с регистрации.
  • Извещение, разосланное соседям-собственникам или в соответствующие службы о том, что владелец намерен продать комнату.
  • Заверенное нотариусом разрешение от других собственников на продажу.
  • Выписку из БТИ с полной правовой и технической характеристикой объекта.
  • Кадастровый паспорт помещения.
  • Договор купли-продажи.
  • Акт о приёме-передаче помещения.
  • Разрешение, полученное от органов опеки, если туда направлялось извещение.

Алгоритм действий, если соседи препятствуют сделке

Когда другие собственники препятствуют сделке намеренно, то процесс продажи значительно усложняется для продавца.

Нередко возникает и такая ситуация, когда направить извещение затруднительно, к примеру, если собственник коммунальной квартиры проживает в другом месте, и найти его не представляется возможным.

Соседи могут намеренно избегать получения извещения от продавца. Если отметка о получении данного письма отсутствует, то право собственника на продажу комнаты не может быть реализовано.

Если урегулировать данный вопрос посредством нотариуса или курьерской службы не получилось, и извещение так и не было вручено одному или нескольким соседям, то продавец может оформить договор дарения на потенциального покупателя. В рамках данной ситуации можно действовать таким образом:

  • Оформить дарственную на имя покупателя на определённую часть своей комнаты. После этого продавец может предложить полноправному совладельцу выкупить оставшуюся долю и стать собственником всего помещения.
  • Оформить договор дарения вместо договора купли-продажи на всю площадь доли.

В редких случаях подобная сделка может быть обжалована соседями-собственниками с намерением признать её ничтожной, но доказать реализацию схемы будет очень сложно.

Наилучшим вариантом будет всё-таки законный механизм регистрации купли-продажи.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/prodazha/prodat-komnatu-v-kommunalnoj-kvartire.html

Основные моменты, которые следует соблюдать, чтобы успешно выкупить комнату:

  1. Самым простым вариантом выкупа комнаты будет приобретение у соседей, желающих ее продать, так как согласно законодательству РФ, соседи по комнате имеют преимущество в выкупе. Поэтому вы первыми должны узнать о такой продаже.

    При этом закон регулирует ценовой вопрос сделки. Она не должна быть выше той, что предлагается для иных покупателей.

Также важным условием такой продажи является обязанность продавца быть владельцем комнаты.

В противном случае сделку совершить не удастся из-за того, что имущество принадлежит государству, а согласно законодательству, продавать такую комнату запрещено.

Проблема разрешается путем обращения в регистрирующий государственный орган (Росреестр) для проведения процедуры получения права собственности.

В случае если все приведённые выше условия выполнены, то необходимо составить договор и после его подписания и проведения регистрации в Росреестре право на квартиру перейдет к покупателю. Но этот вариант сработает, если в комнате проживают всего лишь два собственника. Если же их больше, то процедура становится гораздо сложнее.

  1. Если сосед нарушил одно из условий, которые необходимо выполнить перед продажей комнаты (не уведомил остальных собственников или предложил выкупить комнату, но цена завышена по сравнению с той, которая предлагалась другим покупателям) то вам необходимо составить исковое заявление в арбитражный суд и в нем признать договор, заключенный между продавцом и иным покупателем недействительным. Однако не всегда возможно заставить соседа совершить сделку именно с вами, поэтому рекомендуется решать такие вопросы без участия судебных органов.
  1. Существует и другая ситуация в которой сосед по комнате не желает переезжать в другое место. Здесь необходимо пойти на хитрость и постараться каким-либо образом пробудить у него желание к переезду. Для этого можно поднять цену выкупа комнаты, которая будет выше, чем средняя цена на аналогичную. Это пробудит в соседе желание улучшить свои условия проживания без особых финансовых затрат.

Втором возможным вариантом является рекомендация услуг риэлтора затраты на которого вам придется взять на себя.

Третьим способом, возможно, воспользоваться, если у вас отсутствуют денежные средства на выполнение двух предыдущих методов.

Все что необходимо сделать – это порекомендовать соседям определенные программы, которые направлены на улучшение жилищных условий для жильцов подобных квартир.

Таким способом соседу удастся получить денежные средства для приобретения другого жилья, а вы в свою очередь сможете выкупить всю комнату.

  1. Если все приведённые выше условия соблюдены и вам удалось приобрести все комнаты в жилье, то вы официально становитесь ее собственником. Теперь появляется возможность перерегистрировать квартиру и сменить ее статус из коммунальной в обычную. Чтобы это сделать потребуется написать заявление в местную управляющую компанию с просьбой объединения всех лицевых счетов.

Итак, разобрав основные моменты сделки можно выделить определенную последовательность в действиях, которые необходимо сделать, чтобы выкупить комнату:

  • После того как собственник объявил о продаже своей доли вам необходимо заявить ему о своем намерении выкупа. Желательно все эти действия осуществлять в письменной форме, для того, чтобы если в дальнейшем возникнут судебные споры, то у вас имелось доказательство выполнения всей предусмотренной законом процедуры;
  • Если комната находится в собственности у двух и более граждан, то следует обратиться к нотариусу и получить разрешение на продажу;
  • Оформить договор;
  • Направить документы в Росреестр для перерегистрации имущества.

На первый взгляд процедура достаточно простая и при ее выполнении не возникнет никаких затруднений. Но это не так. Большое количество необходимых документов, а также возможные риски оспаривания сделки приводят к усложнению процедуры.

ВАЖНО !!! Для этого рекомендуется пригласить квалифицированно риэлтора или юриста, которые будут контролировать процесс проведения сделки и подскажут, какие документы необходимо составить и помогут с их оформлением.

Основные моменты в случае если собственник неизвестен

В повседневной практике бывают ситуации, когда один или несколько собственников не проживают в своей комнате. При продаже они в обязательном порядке должны быть извещены иначе их права будут нарушены, что повлечет отмену договора в судебном порядке.

Чтобы этого не произошло, требуется обратиться в суд с исковым заявлением о признании безвестно отсевающим собственника. Также в заявлении обязательно должна быть указана причина, по которой производится такое признание.

При этом предварительно необходимо всеми силами попытаться разыскать собственников различными способами (опросить соседей, найти контакты родственников и т.д.).

Если же это не помогло, то единственным правильным решением будет обрушение в суд.  

ВНИМАНИЕ !!! В случае, когда удалось узнать место нахождения собственника, необходимо составить уведомление и направить ему по почте, перед этим заверив его у нотариуса. Таким образом, удастся добиться правомерности совершаемой сделки ввиду того, что все собственники были должным образом уведомлены о продаже.

Подводя итог можно сделать вывод, что для покупки комнаты требуется соблюдение определенных условий, которые отражены в законодательстве РФ.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/kak-vykupit-komnatu-v-kommunalke-u-soseda

Процедура продажи комнаты в коммунальной квартире

Соседи препятствуют продаже комнаты в коммунальной квартире

/ Квартира / Коммунальная квартира

Продажа комнаты в общей коммунальной квартире относится к одним из самых сложных юридических сделок с недвижимой собственностью.

Во-первых, владелец комнаты обязательно должен быть собственником отчуждаемого жилья, так как комнату можно продать только в приватизированной коммунальной квартире.

Неприватизированное жилье является собственностью муниципалитета, и продать его нельзя, поскольку коммерческие сделки с неприватизированной жилой недвижимостью, в том числе и с комнатами в коммунальной квартире, запрещены законом.

Во-вторых, соседу-собственнику комнаты нужно учитывать, что остальные соседи коммунальной квартиры по закону имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Чтобы обеспечить реализацию данного законодательного требования и избежать возможных неблагоприятных последствий в дальнейшем, продавец должен четко следовать определенной процедуре получения согласия соседей на продажу своей комнаты.

В-третьих, продажа доли в коммунальной квартире имеет много правовых нюансов и юридических сложностей, поэтому нужно очень внимательно изучить всю процедуру продажи такой собственности, и, по возможности, воспользоваться помощью квалифицированного специалиста, проводившего подобные сделки с комнатой в общей коммунальной квартире.

Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, собственнику нужно:

  1. Определить условия продажи, включая цену;
  2. Оформить (желательно в нотариальном порядке) извещение об условиях продажи, в котором указывается назначенная цена, и направить его всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире;
  3. Собрать пакет документов, требуемый для продажи жилой недвижимости;
  4. Если комната принадлежит несколькими собственникам, нужно оформить от них разрешение на продажу общей комнаты, заверенное нотариусом;
  5. Выписать всех жильцов из комнаты и взять соответствующую справку о выписке в паспортном столе;
  6. Оформить договор купли-продажи комнаты и заключить сделку.

Как получить согласие соседей

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты.

Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса.

В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты.

В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки.

Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости.

Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы для продажи комнаты, являющейся частью коммунальной квартиры

Собственнику для регистрации продажи комнаты требуется собрать следующие документы:

  • паспорта всех граждан, участвующих в соответствующей сделке купли-продажи;
  • справку о выписке жильцов из комнаты в коммунальной квартире;
  • извещение о намерении продать комнату с указанными в нем условиями продажи и ценой комнаты, разосланное заказным письмом другим собственникам комнат в общей коммунальной квартире (это необходимо, если покупателем является постороннее лицо, а не один из соседей);
  • договор купли – продажи;
  • выписку из БТИ с экспликацией;
  • кадастровый план отчуждаемого жилого помещения;
  • акт приема – передачи комнаты;
  • правоустанавливающую документацию на комнату;
  • нотариальное разрешение на совершение продажи от других собственников комнаты;
  • разрешение органов опеки, если одним из собственников продаваемой комнаты является несовершеннолетний.

Если соседи препятствуют продаже комнаты

Сложнее обстоит ситуация, если соседи намеренно препятствуют продаже комнаты или существуют другие объективные причины, когда направить извещение проблематично (к примеру, соседи не проживают в данной коммунальной квартире и найти их невозможно).

Соседи-собственники, по каким-то причинам не желающие, чтобы одна из комнат была продана постороннему лицу, могут намеренно избегать получения письменного уведомления о продаже комнаты. Соответственно, при отсутствии отметки о получении данного документа, продавец не может реализовать свое право на продажу недвижимой собственности.

Самый лучший способ урегулирования такого вопроса – все-таки попытаться (через нотариуса, курьерскую службу или иным способом) вручить составленное извещение. Если это невозможно, можно оформить договор дарения вместо договора купли-продажи.

В рамках этой схемы, продавец комнаты может поступить следующим образом:

  • получить деньги от покупателя, но оформить не договор купли-продажи, а договор дарения;
  • оформить договор дарения лишь на маленькую часть от своей доли на имя потенциального покупателя, а потом предложить ему как своему соседу по коммунальной квартире, ставшему полноправным собственником доли, выкупить всю комнату.

Используя эти схемы, стоит учесть, что такая сделка по требованию соседей может быть признана ничтожной, хотя притворность сделки в данном случае соседям будет весьма сложно доказать. Тем не менее, постарайтесь, по возможности, использовать законный механизм продажи комнаты в общей коммунальной квартире.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/kommunalnaya-kvartira/prodazha-komnaty.html